Lettera di messa in mora (termine per adempiere 10 giorni)
In tema di sfratto è importante chiarire che la morosità in campo abitativo scatta decorsi 20 giorni dalla data prevista per il pagamento del canone, oppure con il mancato pagamento degli oneri condominiali per un importo pari o superiore a quello di due mensilità del canone, mentre in campo commerciale ci vogliono normalmente circa 2 mesi e scaduti tali termini è già opportuno ed utile servirsi di una consulenza legale per notificare al debitore una formale lettera di messa in mora.

Atto di intimazione di sfratto (fissazione udienza 45 giorni )
La convalida di sfratto, ai sensi degli artt. 657 e ss. c.p.c., si configura come un procedimento sommario, alternativo al rito ordinario delle locazioni, e per tale caratteristica molto più veloce. L’avvocato introduce l’azione con l’atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, al Tribunale competente; già in sede di prima udienza il Giudice potrà provvedere a convalidare lo sfratto per morosità fissando il giorno da cui è possibile iniziare l’esecuzione forzata (in genere dopo 30 giorni); può accadere che l’inquilino si presenti in udienza, anche personalmente, per chiedere che gli venga concesso un termine massimo di novanta giorni al fine di saldare la morosità accumulata. Qualora tale termine di grazia venisse concesso si rinvia ad una successiva udienza fissata per verificare l’avvenuto pagamento; perdurante la morosità il Giudice convaliderà lo sfratto.

Atto di Precetto (30 giorni dalla convalida)
Emettendo il provvedimento di convalida, il giudice fissa anche la data dell’esecuzione, avviando di fatto l’iter per la riconsegna effettiva dell’immobile, anche coattivamente se necessario. A questo punto l’avvocato predispone l’atto di precetto per rilascio con il quale intima al conduttore, che non ha più titolo per detenere l’immobile, di rilasciarlo entro dieci giorni dalla notifica. Allegando al precetto il provvedimento giudiziale.

Preavviso di rilascio immobile
In seguito se l’esecutato continua a non rilasciare spontaneamente l’immobile, il legale predispone l’atto di preavviso di rilascio con il quale avvia l’esecuzione forzata per “consegna o rilascio”. In questa fase si instaura una stretta collaborazione tra avvocato e ufficiale giudiziario per tutte le incombenze per definire gli accessi all’immobile al fine di eseguire il rilascio.

Profili Fiscali
Il provvedimento di convalida di sfratto è essenziale perché prova al fisco che per tutto il periodo della morosità non ci sono redditi da tassare, infatti l’articolo 26, comma 1 D.P.R. n. 917/1986, stabilisce che: “i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.